“穗六条”出台半月，对外地客和郊区刚需盘影响最大。南都记者昨日采访多家中介发现，新政对越秀、荔湾、天河这样的中心城区一手及二手住宅市场影响轻微。不过，业内普遍认为，这轮调控明显比今年春天的首轮调控“药力更猛”，此前火热的萝岗、南沙、华南等郊区板块已呈现一定程度的市场萎缩，这种情况或将持续到明年第一季度。

  一手：萝岗等郊区刚需盘量跌价止

  房地产业内人士普遍认为，这次“穗六条”最核心、见效最明显的政策是“提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)”的条款。

  从业9年的中介黎先生说，“穗六条”以来网签量和价格呈现一定萎缩，加上一手楼盘到了12月份便习惯性属“传统淡季”的不利因素叠加，此前刚需旺盛的区域暂时冷了下来。

  该人士说，目前一手楼的货源去向，约30%属刚需，40%属投资，另外30%属改善型需求，其中刚需和投资又以外地客为主。他认为，这次新政对一手楼市的打击比今年初的调控更为严厉。黎先生说，“穗六条”出台之前，花都、萝岗、南沙、番禺等刚需盘较热的板块都已降温，但开发商也不会降价，买家处于观望态度，他预计这种情况会延续至明年第一季度。

  二手：老区价稳全市略微回落

  社保和个税从连缴1年变为连缴3年的新政，对二手楼市场同样产生影响。

  满堂红研究部高级经理周峰说，目前广州有数十万二手楼潜在客户，其中超过九成客源是非广州市户籍。

  满堂红提供的数据则显示，11月19日新政实施以来至月底，环比19日之前的两周，成交量只有190宗，环比跌13%，成交价环比轻微下跌1.2%。周峰说，12月作为二手楼的传统旺季，环比跌幅超10%并不常见，调控火力立见，不过，对于像越秀这样的老城区，“即便成交量是零，楼价也不会跌”，他说，新政影响下，未来将比11月份下跌5%-7%左右。

  而根据合富置业的成交数据统计，2013年11月广州二手住宅成交均价为22021元/平方米，环比2013年10月微降1.8%，同比2012年11月上升17.1%。与往年同期相比，二手楼价虽仍出现涨幅，但与之前数月相比，11月二手楼价同比涨幅已有所收窄。

  合富置业的报告显示，在广州二手住宅市场当中，非广州户籍买家购房比例一直都稳定在六成左右的水平，根据统计，11月1-17日新政出台前，非广州户籍买家购房量占整体交投的65%，而到11月18-30日新政出台后，非广州户籍买家购房占比小幅回落到61%。

  不过，也有中介观感不同，在越秀区东山工作的一名中介甚至者说，“穗六条”出台后更多客户买二手楼，感觉市区市场更旺，他认为新政之后所在区域比原来多了20%的客源，“业绩好过之前两个月”。

  配套政策评估

  二套首付升级影响不大

  至于另一个新政，二套房贷首付从六成增加到七成，业内普遍认为影响不大。

  合富的分析报告称，对改善型置业者来说，按揭购房的首付款支付压力大于新政出台前，导致新政后二套房贷购房占比出现下降的现象。根据合富置业的成交数据统计，11月1-17日新政出台前，二套房贷购房个案约占整体成交的13%，而11月18-30日新政出台后，二套房贷购房占比下降到9%。

  该报告称，由于二套房贷首付提升，购房者从银行可获取的贷款额也相应减少了，导致房贷购房与一次性付款购房在资金支出的差距较新政前有所缩小，而且在年底房贷额度紧张的状况下，以一次性付款方式购房的买家，与业主议价时往往更占优势，因而促使新政后改善型购房个案中一次性付款占比较新政前明显增加。